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Condition de validité de la vente séparée d’un garage

Cass.Civ. III : 9.6.10
Décision : n°09-14206


Si les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives et communes de leur lot, il n’en demeure pas moins que cette faculté reste encadrée. En effet, ils ne doivent porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (loi du 10.7.65 : art.9).
Pour limiter la liberté des copropriétaires, notamment de pouvoir vendre leur bien, le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions et considérer que les locaux accessoires que constituent les chambres de service, caves ou garages, comme en l’espèce, ne pourront être vendus séparément des locaux principaux ou uniquement à des personnes déjà propriétaires dans l’immeuble.
Toutefois, la rédaction d’une telle clause ne suffit pas, il est par ailleurs nécessaire que cette restriction soit justifiée par la destination de l’immeuble.
Ainsi, la clause d’un règlement interdisant la cession séparée de chambres de service au profit de tiers non copropriétaires a été jugée licite compte tenu de la vocation bourgeoise de l’immeuble et de son aspect cossu et bien entretenu (Cass. Civ III : 4.6.98).
Cette destination peut certes être définie par les actes de la copropriété, comme le règlement, mais également par les caractères ou la situation de l’immeuble (loi du 10.7.65 : art.8). Dès lors, en l’absence de précisions dans le règlement de copropriété, il convient tout de même de rechercher si ces restrictions à la vente d’un lot de garage ne sont pas justifiées par «la destination de l’immeuble telle que définie par ses caractères et sa situation». Le juge ne peut se borner à l’étude du seul règlement.

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