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Engagement national pour le logement / ENL

ANIL, Habitat Actualité, juillet 2006
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)


La loi portant engagement national pour le logement constitue le principal volet législatif du pacte national pour le logement qui intègre, notamment, la loi de programmation et d'orientation pour la ville et la rénovation urbaine et la loi de programmation pour la cohésion sociale (rescpectivement loi du 1.8.03 et loi du 18.1.05).

 

La loi ENL vise à augmenter la production de terrains constructibles, encourager les maires à construire, développer l'accession à la propriété et l'offre de logements en location à loyer maîtrisé et décents, lutter contre l'habitat indigne et faciliter le logement des personnes défavorisées.

 

Comme la plupart des dernières grandes lois sur le logement, le texte comprend non seulement des mesures juridiques, mais un grand nombre de dispositions fiscales ou financières.
De 11 articles dans le projet initial soumis le 26 novembre 2005 en première lecture au Sénat, le texte est passé à 112 articles à l'issue de la seconde lecture par l'Assemblée Nationale le 6 juin dernier ; c'est dire que la loi ENL qui reprend certaines dispositions du projet " Habitat pour tous " lancé en 2003 a été largement étoffée par les deux assemblées lors des navettes (plus de 1000 amendements pour chacune des deux chambres).

 

Trois ordonnances (transformation des sociétés anonymes de crédit immobilier ; transformation des offices HLM et OPAC en offices publics de l'habitat ; habitat indigne) et une quarantaine de décrets d'application sont attendus.

 

Une circulaire de la DGUHC, prévue dans le courant de l'été, précisera les conditions d'entrée en application de la loi.

 

Ordonnée en trois titres subdivisés au total en une quinzaine de chapitres, la loi ENL touche l'ensemble du spectre du logement : l'urbanisme, l'accession sociale à la propriété, l'investissement locatif, la lutte contre l'insalubrité, l'accès au parc locatif social, la modernisation des statuts des bailleurs sociaux, l'ANAH, l'accès au logement notamment pour les personnes défavorisées, les rapports locatifs, la copropriété, l'information des acquéreurs sur la qualité des biens, l'exercice de certaines professions immobilières…. Le secteur privé comme le secteur public sont concernés.
Elle clarifie le régime fiscal de la location-accession et innove notamment, avec la création de sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété, d'un régime de vente d'immeuble à rénover ou encore la mise en place de règles spécifiques pour les résidences services en copropriété.

Soulignons les principales mesures qui intéressent plus directement les particuliers :

 

Urbanisme, offre foncière

La ratification avec quelques modifications de l'ordonnance du 8 décembre 2005 de simplification du droit des autorisations d'urbanisme qui comporte des mesures de réduction du nombre des autorisations et de simplification des procédures ; l'amélioration de la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme avec la limitation du délai de retrait de l'administration, une modification du pouvoir des juges, la limitation des recours des associations, la modification du régime de l'action en démolition exercée par les tiers…. Par ailleurs, la transmission gratuite par l'administration fiscale aux propriétaires faisant l'objet d'une expropriation, des données relatives à la valeur vénale des terrains.

 

D'autres mesures qui ne sont pas détaillées ici concernent directement les collectivités locales : des dispositions visant à faciliter la réalisation de logements sur les terrains de l'Etat ; l'obligation d'élaborer un plan local de l'habitat dans les communautés de communes à partir d'un certain seuil ; la fusion du droit de priorité et du droit de préemption urbain des communes et établissements publics de coopération intercommunale, en cas d'aliénation d'immeubles situés sur leur territoire et appartenant à l'Etat.

 

Ce volet urbanisme s'accompagne de mesures fiscales pour inciter les communes à construire ou libérer des terrains constructibles : faculté pour les communes d'ici le 31 décembre 2006 de majorer la taxe foncière sur les propriétés non bâties ; majoration de la taxe locale d'équipement ; faculté pour les communes d'instituer une taxe forfaitaire lors de la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles du fait de leur classement par le plan local d'urbanisme ou la carte communale (cf. p. 3 à 9). Par ailleurs, une amélioration des exonérations de TFPB est prévue pour les organismes HLM qui construisent en respectant des critères de qualité environnementale d'ici le 31 décembre 2009 (date de la fin du plan de cohésion sociale).

 

Accession sociale à la propriété

La majoration du prêt à 0 % pour les ménages à revenus modestes qui construisent ou achètent un logement neuf dans une collectivité territoriale qui accorde elle-même une aide à l'accession ; l'application d'un taux de TVA réduit aux opérations d'accession sociale dans les quartiers de rénovation urbaine ; la création de sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété ; l'assouplissement des conditions de vente des logements sociaux à leurs occupants et du bail à construction (cf. p. 9 à 12).

 

Investissement locatif et offre de logements

Pour les opérations en neuf : le recentrage du dispositif Robien qui ne peut plus être prorogé et la création du " Borloo populaire ", dispositif d'amortissement plus favorable en contrepartie de conditions plus strictes, notamment de revenus du locataire ; la déduction spécifique du revenu foncier pour les bailleurs qui conventionnent leur logement sans pour autant avoir effectué des travaux ; l'élargissement du rôle de l'ANAH qui devient l'Agence nationale de l'habitat ; l'incitation à la location (conventionnement privé sans travaux, avantages fiscaux pour limiter la vacance) ; la remise sur le marché des logements vacants situés au-dessus des commerces ; la possibilité pour les sociétés d'économie mixte de faire des locations directes en meublé à destination des étudiants ; la faculté pour le préfet de pallier la carence des collectivités locales qui ne respecteraient pas les 20 % de logements sociaux (cf. p. 13 à 18).

 

Accès au logement et rapports locatifs

La modification des conditions d'attribution de logements sociaux ; la réforme du supplément de loyer de solidarité pour inciter à la mobilité dans le parc social (cf. p. 18 à 21).

 

De nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d'habitation ; le recours à la commission de conciliation en cas de litiges portant sur la décence d'un logement ; la possibilité de déroger par accord collectif à la liste des charges récupérables pour certains travaux et de répercuter sur le locataire les travaux d'entretien et de dégagement de l'ascenseur ; la réforme des règles relatives à la transmission des baux loi de 48 aux héritiers ; l'aménagement des sorties de conventionnement de certains patrimoines ; la modification du régime de protection des occupants des logements-foyers (cf. p. 21 à 24).

 

Logement des personnes en difficulté

La lutte contre les logements insalubres avec notamment à titre expérimental, l'institution d'une " déclaration de louer " préalable à la mise en location dans les communes qui l'auront décidée ; la création dans le cadre des plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées d'observatoires de l'habitat indigne ; l'interdiction des coupures d'énergie pendant la période hivernale pour les ménages en difficulté ; des avantages fiscaux pour les structures d'hébergement temporaire et d'urgence ; la réalisation de résidences hôtelières à vocation sociale (cf. p. 24 à 29).

 

Copropriété

L'assouplissement des règles de majorité pour les travaux de sécurité dans les immeubles ; le report au 1er janvier 2007 de l'entrée en vigueur des nouvelles obligations comptables et la dispense pour les petites copropriétés de l'obligation d'une comptabilité en partie double ; la définition des frais de recouvrement d'une créance imputable au seul copropriétaire débiteur ; la facturation des frais liés à l'établissement de l'état daté au copropriétaire vendeur ; l'institution d'un statut spécifique aux copropriétés résidences-services (cf. p. 29 à 30).

 

Vente d'immeubles

La création du contrat de vente d'immeuble à rénover inspiré de la vente en l'état futur d'achèvement ; la substitution du délai de rétractation au délai de réflexion, sauf lorsque l'acte authentique n'est pas précédé d'un avant-contrat (contrat préliminaire ou promesse synallagmatique ou unilatérale) et la possibilité expressément prévue par la loi pour le professionnel mandaté, de remettre l'acte directement à l'acquéreur ; l'obligation de fournir un état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle-ci a plus de 15 ans et l'extension de l'état de l'installation de gaz, que celui-ci soit naturel ou non ; la mise en place d'un contrôle technique dans les zones exposées à un risque sismique ou cyclonique (cf. p. 30 à 33).

 

Politiques locales de l'habitat

L'instauration et le renforcement des documents cadres - plan départemental et local de l'habitat, études de cadrage (cf. p. 33).

 

Organismes de logement social

Un nombre important de dispositions qui ne sont pas toutes développées dans ce bulletin, concernent le statut des organismes de logement social et leurs activités (cf. p. 33 à 34).

 

Mesures diverses

Des aménagements à l'exercice de la profession d'agent immobilier ou d'administrateur de biens, des dispositions concernant ce que l'on a qualifié de " qualité de l'habitat " ou encore une aide exceptionnelle pour les dégâts causés par la sécheresse de 2003, figurent dans cette rubrique (cf. p. 35 à 36).

 


NB : Chaque thème est suivi du numéro d'article de la loi ENL et de sa codification. L'abréviation CCH est utilisée pour le code de la construction et de l'habitation.

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