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Accession sociale : le renouveau des aides des collectivités locales en 2012

ANIL, extrait d'Habitat Actualité, septembre 2012


De 2004 à 2011, les aides locales dédiées au soutien à l’accession sociale à la propriété ont considérablement évolué, parallèlement aux évolutions des dispositifs nationaux, et tout particulièrement au prêt à taux zéro de l’Etat. Les différentes études publiées par l’ANIL(1), fondées sur la présentation des aides locales à l’accession sur le site de l’ANIL(2), témoignent de ces évolutions, dont un bref résumé figure ci-après.
Alors que l’année 2012 est marquée par l’entrée en vigueur de nouvelles règles d’attribution du PTZ+, désormais réservé au neuf, à l’exception de la vente HLM, que le contexte économique conduit de nombreux ménages à différer leurs projets et que les collectivités locales sont soucieuses de leurs budgets, qu’en est-il de l’évolution des aides locales, l’accession sociale à la propriété n’étant devenue un domaine à part entière des politiques locales de l’habitat que très récemment ?

2004/2011 : montée en régime des aides locales… trois périodes différentes

2004-2007 : lente montée en régime des aides locales

Alors que les aides locales étaient, avant 2004, plutôt rares, si l’on excepte les prêts à faibles taux alloués par les départements et quelques communautés très volontaristes, l’ouverture du PTZ à l’ancien sans obligation de travaux en 2005 et la reconnaissance par la loi libertés et responsabilités locales d’août 2004 de la légalité des aides à l’accession sociale ont indéniablement contribué à leur développement. On peut évoquer une première période 2004/2007 où une dizaine de départements et un nombre sensiblement équivalent de communautés urbaines et communautés d’agglomération ont mis en place des aides locales, notamment dans des marchés tendus et dans l’ouest, terre traditionnelle d’accession.

2008/2010 : de plus en plus de collectivités impliquées et un recentrage des aides vers le neuf

En 2007, et plus encore en 2008, une nouvelle génération d’aides locales a vu le jour, dans le sillage de l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2007, de deux nouveaux modes d’aide au logement neuf, à savoir la majoration du PTZ et la création du Pass-Foncier permettant l’achat du seul foncier, en cas d’aide d’une collectivité locale, selon un montant fixé par l’Etat. C’est en 2009 et 2010 que le dispositif du Pass-Foncier a connu sa véritable montée en charge, à l’occasion du plan de relance qui a fait suite à la crise financière mondiale et à la crise immobilière ; pour encourager les collectivités locales à s’en saisir, l’Etat a pris en charge 50% de l’aide locale initialement exigée pour déclencher l’aide nationale, offrant ainsi aux collectivités d’orienter l’aide nationale au prix d’un effort symbolique, opportunité dont se saisissent de très nombreuses collectivités. Les dispositifs dédiés aux quartiers "politique de la ville", mis en place par la loi engagement national pour le logement, (TVA à taux réduit et parfois subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU)), ont en outre renforcé les aides locales allouées aux accédants en ZUS, dont les effets ont commencé à se faire pleinement sentir à compter de 2008/2009.

A la fin de cette deuxième période, de très nombreux départements et plus des 2/3 des communautés urbaines (CU) et d’agglomération (CA) s’engagent en faveur de l’accession, tout comme de nombreuses communautés de communes et communes, pour lesquelles l’engagement revêt plus souvent un caractère ponctuel ; les critères d’attribution des aides locales se révèlent souvent plus sélectifs que les règles édictées au plan national, dans un souci de performance énergétique des logements, mais aussi de maîtrise des budgets.

2011 : prise en compte renforcée du parc ancien et souci de la performance énergétique, dans le neuf ou l’ancien(3)

La mise en place, début 2011, du PTZ+ a sensiblement modifié l’économie du dispositif national d’aides à l’accession, en supprimant le mécanisme qui permettait l’octroi d’une aide locale de déclencher, à certaines conditions, la majoration du PTZ et l’éligibilité au Pass-Foncier. Ouvert à tous les accédants, le PTZ+ 2011 visait à mieux cibler l’aide sur les zones où la demande est la plus pressante, à prendre en compte les objectifs de maîtrise de l’énergie, avec une aide beaucoup plus généreuse pour les logements économes en énergie, qu’ils soient neufs ou anciens, ainsi qu’à favoriser les opérations conduites par des familles plutôt que par des personnes seules ou des couples sans enfant.
Compte tenu de la brièveté de ce nouveau dispositif, il est difficile d’évoquer l’évolution des aides locales. Tout au plus, peut-on signaler que certaines collectivités ont tenu compte de cette nouvelle configuration, en adoptant à compter d’avril-mai 2011, des dispositifs neuf/ancien distincts, mettant nettement l’accent sur la performance énergétique des logements, là où d’autres ont maintenu les aides locales dédiées au parc neuf dans leur version 2010. Enfin, les collectivités dont les aides locales n’étaient pas subordonnées à l’octroi d’un PTZ+ ont, dans leur ensemble, maintenu leurs aides, tout particulièrement celles dédiées à l’accession à coûts maîtrisés ou à l’accession dans des territoires particuliers, comme les quartiers "politique de la ville".

2012 : les collectivités locales poursuivent leur soutien à l’accession sociale

En dépit du recentrage, début 2012, du PTZ+ sur le seul parc neuf, à l’exception des logements sociaux acquis par les locataires, les collectivités locales, au premier chef desquelles les communautés urbaines et communautés d’agglomération, continuent à soutenir l’accession sociale, tout particulièrement dans les marchés dits tendus. S’agissant du parc ancien, la volonté de favoriser des travaux d’amélioration de la performance énergétique à l’occasion de l’acquisition est manifeste, aussi bien dans des secteurs très urbains que dans de petites agglomérations de départements plutôt ruraux.
A noter que les délibérations afférentes aux aides 2012 sont récentes, voire très récentes pour nombre d’entre elles (CA de Colmar, La Roche-sur-Yon, Lorient…) et qu’au-delà de la présentation des aides, aucune information sur leur consommation n’est à ce jour disponible.

Les communautés urbaines et d’agglomération en première ligne, les départements plus en retrait à quelques exceptions près

Dans les 76 départements dotés d’une ADIL ouverte au public, on recense une soixantaine d’aides locales allouées à l’accession sociale sous forme de prêt ou de subventions, dont 17 départements et plus de 40 communautés urbaines ou d’agglomération(4). Ne sont pas prises en compte dans l’analyse les aides allouées uniquement sous forme de mise sur le marché d’opérations à coûts maîtrisés, réservées à des primo-accédants à revenus modestes, forme d’intervention particulièrement développée en secteur tendu (villes des Hauts-de-Seine, CU de Lille ou Nantes, CA de Montpellier ou Chambéry, métropole de Nice-Côte-d'Azur…).
Ainsi, en 2012, plus d’un département sur 5 et près de 30% des communautés urbaines, communautés d’agglomération, syndicats d’agglomération nouvelle ou métropole poursuivent donc leur action en faveur de l’accession sociale. Si l’on intègre les opérations à coûts maîtrisés, ce taux atteint probablement 35% à 40% pour les communautés urbaines ou d’agglomération(5). Celles-ci, soumises à l’obligation d’élaborer un plan local de l’habitat (PLH) et largement délégataires des aides à la pierre, ont fait de l’accession sociale un des axes de réflexion et d’intervention de leur PLH et livrent des bilans de plus en plus détaillés (nombre de logements, type, budget et profil des bénéficiaires).

La répartition géographique des aides locales est variée et ne se limite pas aux secteurs les plus tendus, même si les collectivités y sont plus interventionnistes, à l’image des collectivités franciliennes, des métropoles, grandes villes ou villes touristiques (Paris, Hauts-de-Seine, Bordeaux, Toulouse, Grenoble, Strasbourg, La Rochelle…) ; à noter également que l’ouest demeure une terre d’accession (CU de Brest, CA de Quimper, Saint-Nazaire, Saint-Brieuc, Lannion Trégor, Vannes, Lorient, Rennes, Vitré, Angers, La Roche s/Yon…).

(4) Les aides allouées par les communautés de communes et les villes n’appartenant pas à une CU ou CA ne sont pas commentées compte tenu du caractère parfois trop ponctuel de l’aide (un programme donné), du moindre investissement des plus petites collectivités dans des marchés plus détendus, voire d’une information diffusée strictement au plan communal. S’agissant des CA, certains dispositifs votés par le conseil communautaire tout récemment ne sont pas encore "opérationnels".

(5) Au 1er janvier 2012, 85% des CA, CU, Syndicat d'agglomération nouvelle (SAN) ou métropole de France métropolitaine sont "desservies" par une ADIL dans leur département (163 sur un total de 214 EPCI).

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