La décision de réaliser des travaux est soumise au vote des copropriétaires. Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l'envoi de l'ordre du jour. Toutefois, il n'y a pas d'obligation de notifier le devis de l'entreprise en lui-même. L'assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d'au moins 2 devis ou appel d'offre) est rendue obligatoire. La mise en concurrence peut être déléguée au conseil syndical par assemblée générale. (cf. fiche "Conseil syndical") En dessous de ce seuil, il n'y a pas d'obligation de présenter plusieurs devis, mais il est toujours souhaitable de consulter plusieurs entreprises.
Par ailleurs, si l’une des entreprises à un lien direct ou indirect avec le syndic, la nature de ces liens devra être précisée. Si le contrat est conclu en méconnaissance de cette disposition, il ne sera pas opposable au syndicat.
L’assemblée générale, en plus de s’entendre sur l’entreprise qui devra réaliser les travaux, doit aussi établir les modalités de règlement de ces travaux.
Les copropriétaires et le syndic peuvent également bénéficier de différents types de financements pour la réalisation des travaux (cf. fiche "Financement de travaux").
Pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :
- ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
- être conformes à la destination de l’immeuble ;
- ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
Pour que les travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les voter. Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, les règles de majorités diffèrent : les travaux peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965*, voire à l'unanimité des copropriétaires.
Nature des travaux | Majorités |
|---|
- Les travaux d’entretien ne relevant pas d’une majorité légale.
- Les travaux d'entretien des parties communes et de maintien de l'immeuble en bon état.
- Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.
- L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
- Les modalités et exécution des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administratif relatif à la sécurité ou à la salubrité publique.
| Sont votés à la majorité de l'article 24 :
C'est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. |
- Travaux de transformation d'un élément d'équipement, d'addition d'un élément nouveau ou d'amélioration.
- Travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien.
| Sont votés à la majorité de l'article 25
C'est la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. |
- Surélévation ou construction de bâtiments.
| Sont votés à la majorité de l'article 26
C'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes). |
- Aliénation des parties communes
| Sont votés à l'unanimité lorsque leur conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ;
unanimité de tous les copropriétaires (l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas). Dans les autres cas vote à la double majorité. |
À la suite du vote, l’assemblée générale peut décider :
- de refuser ou d’autoriser la réalisation de travaux ;
- d’autoriser la réalisation de travaux à certaines conditions préalables : la décision d’autorisation est suspendue jusqu'à ce que ces conditions soient remplies ;
- d’autoriser la réalisation de travaux proposés par un copropriétaire : le copropriétaire bénéficie d’un droit qui ne peut pas être remis en cause sauf si un fait nouveau est survenu ou a été découvert.
